Das Modell

Das neue Modell ist eigentlich eine Form der Wohneigentumsförderung. Allerdings: Wenn von Wohneigentumsförderung die Rede ist, geht es meistens um öffentliche Mittel, sei es bei der Subventionierung von Wohneigentum mit Staatsgeldern, sei es bei steuerlichen Erleichterungen. Demgegenüber wählt das hier vorgestellte Modell einen ganz anderen Ansatz, vielleicht einen viel wirkungsvolleren. Und er kostet den Staat nicht einen Franken: Es soll nämlich die Möglichkeit geschaffen werden, eine Wohnung zu Eigentum zu erwerben, ohne dass man – wie dies bisher zwingend war – gleichzeitig auch einen Anteil an den allgemeinen Liegenschaftsteilen (tragende Teile des Gebäudes, Treppenhaus, Lift, Dach, Boden) kaufen muss.

Das Objekt ist also kleiner als beim heutigen Stockwerkeigentum – deshalb auch „kleines Wohnungseigentum“ genannt - und damit günstiger. Der Wohnungseigentümer kauft – um ein Bild zu nehmen – bloss die „Schublade“, während das „Kommodengestell“ einem anderen gehören, zum Beispiel einem institutionellen Investor oder einem gemeinnützigen Wohnbauträger. Man kann deshalb von Eigentum „light“ (Property light) sprechen oder – weil eben als Neuheit der „Kommodenbesitzer“ als Partner dazu stösst – vom Modell „Plus 1“ (vgl. dazu die Grafik Win-Win auf einen Blick)

Weniger Eigenkapital benötigt

Indem der „Kommoden“-Eigentümer einen Anteil am Gesamtinvestment übernimmt, wird er sozusagen zum Finanzpartner des „Schubladen“-Eigentümers. Die beiden teilen sich in die insgesamt anfallende Investition.

Damit haben sie beide als Finanzpartner an der betreffenden Eigentumswohnung Anspruch auf deren Rendite. Nun benutzt aber bloss einer der beiden Partner, der „Schubladen“-Partner nämlich, die Wohnung und ebenso (zusammen mit den anderen Hausbewohnern) die allgemeinen Liegenschaftsteile, während der „Kommoden“-Partner keinerlei Nutzung hat. Aus diesem Grund hat jener diesem eine entsprechende laufende Ausgleichszahlung zu entrichten. Mit anderen Worten: der eine Partner bezieht die Rendite in Form von Nutzung, der andere in Form von Geld.

Massgeschneiderte Zuständigkeiten

Nebst dieser kapitalmässigen Partnerschaft gibt es auch eine funktionale Abgrenzung: Für die Wohnung als solche ist ausschliesslich der betreffende „Schubladen“-Eigentümer zuständig; dies punkto Verwaltung, Bewirtschaftung sowie die gesamte Kostentragung.

Für die allgemeinen Liegenschaftsteile gilt eine differenziertere Zuständigkeitsordnung: Die Benützung als solche steht den Hausbewohnern, also den „Schubladen“-Besitzern zu. Ebenso haben sie einen Anspruch darauf, dass die allgemeinen Liegenschaftsteile sorgfältig verwaltet und bewirtschaftet werden. Insofern haben sie genau die gleiche Rechtsstellung wie beim konventionellen Stockwerkeigentum. Der einzig Unterschied liegt darin, dass sich dieser Verwaltungs- und Bewirtschaftungsanspruch nicht gegen die Stockwerkeigentümergemeinschaft, sondern gegen den „Kommoden“-Eigentümer richtet.

Man könnte auch von den „Nutzungseigentümern“ und vom „Verwaltungseigentümer“ sprechen. Jene haben diesem für seine entsprechenden Aufwendungen ein laufendes Entgelt zu entrichten (nebst dem laufenden Ausgleich für das Kapitalinvestment, siehe oben).

Die neue Besonderheit für den Nutzungseigentümer

Für die Wohnkosten ganz generell bedeutet dies, dass sie zwar nicht grundsätzlich tiefer sind als beim konventionellen Stockwerkeigentum. Aber jener Teil, den man kauft, ist kleiner. Mit anderen Worten, es braucht für den Erwerb von Wohnungseigentum weniger Eigenkapital.

Zudem entfällt die nicht selten konfliktanfällige Gruppendynamik der Stockwerk-eigentümergemeinschaft: Bei dieser ist z.B. der Parterrebewohner tendenziell gegen die Renovation des Lifts, da er ihn kaum braucht; sind die unteren Etagen tendenziell gegen die Dachsanierung, weil das defekte Dach ja primär für die Dachwohnung unangenehm wird; etc. – also typische Interessenkollisionen aus der Doppelfunktion der Stockwerkeigentümer als individuelle Nutzer und als kollektive Verwalter. Anders im System „Property light - Plus 1“: Der Verwaltungseigentümer ist nicht auch Nutzungseigentümer. Er wird im Rahmen seines reglementarisch definierten Pflichtenhefts den Renovationsentscheid selbst treffen, ohne von eigenen Nutzervor- oder Nachteilen beeinflusst zu sein. Und sollte er seine Pflichten nicht ernst nehmen, können ihn die Nutzungseigentümer mit verschiedenen reglementarischen Instrumenten dazu zwingen.

Verdichtete Rendite des Verwaltungseigentümers

Die Motivation des Verwaltungseigentümers ist vergleichbar mit der konventionellen Vermietung, nämlich die Vermögensanlage in Form eines Immobilieninvestments. Im Vergleich zur Vermietung hat der Verwaltungseigentümer im System „Property light - Plus 1“ aber den grossen Vorteil, dass seine Kunden nicht Mieter, sondern Eigentümer sind. Diese Kundschaft geht sorgfältiger mit dem Objekt um, sie sorgt sich selbst um das Innere ihrer Wohnungen, sie zieht nicht aus, ohne ihre Wohnung vorher verkauft zu haben (kein Leerstandsrisiko!), und ihr Wohnbudget liegt generell höher als bei Mietern, was sich auch auf das laufende Entgelt an den Investor auswirkt. Hinzu kommt, dass das Investitionsvolumen des Verwaltungseigentümers pro Objekt geringer ist als bei der Vermietung, was nicht nur zu einer breiteren Risikostreuung, sondern auch zu einer Verdichtung seiner Rendite führt.

Es werden also – auch dies eine Neuheit - zwei Marktsegmente miteinander verknüpft, die bisher gänzlich getrennt waren, nämlich die Immobilienanlage einerseits und Wohneigentum andererseits, zum Vorteil beider Seiten:

Ein Win-Win-Modell !

„Property light - Plus 1“ schafft eine mehrfache Win-Win-Situation (vgl. Grafik):

  • Punkto Kapitaleinsatz: Der Nutzungseigentümer braucht weniger Eigenkapital als beim konventionellen Stockwerkeigentum. Der Verwaltungseigentümer muss weniger Mittel in das gleiche Objekt binden als wenn er es vermieten würde - Erleichterung des Mitteleinsatzes also für beide Seiten.
  • Punkto Sicherheit: Der Nutzungseigentümer hat keine Kündigung zu fürchten; der Verwaltungseigentümer keinen Leerstand.
  • Punkto Bewirtschaftung: Jede Seite ist für die Verwaltung jenes Teils zuständig, wo auch je ihre Kernkompetenz liegt, der Nutzungseigentümer in seinen eigenen vier Wänden (den tropfenden Wasserhahn und die defekte Geschirr-waschmaschine muss er selbst flicken), der Verwaltungseigentümer für die allgemeinen Liegenschaftsbelange (Lift, Dach, Garten etc.). Dies reduziert das Konfliktpotenzial.
PLUS 1