Auf der einen Seite
Farbe, Vielfalt, Individualität – die bunte Welt der eigenen vier Wände – das Nutzungseigentum.

Auf der anderen Seite
Nüchternheit, Kalkulation, Organisiertheit – die Notwendigkeit einer verlässlichen Infrastruktur – das Verwaltungseigentum.

Ein innovatives Eigentumskonzept für Immobilien, das zwischen Nutzungseigentum einerseits und Verwaltungs- beziehungsweise Anlageeigentum andererseits unterscheidet und diese beiden Seiten spezifisch zuweist: Das Nutzungseigentum an der Wohnung, das Verwaltungseigentum an den allgemeinen Teilen. Die Vorteile: Wohneigentum mit weniger Eigenkapital einerseits – verdichtete Rendite auf das Investment andererseits.

Die Idee ist ganz einfach
Statt wie beim heute üblichen Stockwerkeigentum müssen Sie sich als Wohnungseigentümer nicht in die allgemeinen Liegenschaftsteile (tragende Elemente, Treppenhaus, Lift, Dach, Umschwung, Boden etc.) einkaufen, sondern Sie kaufen nur gerade die Wohnung selbst. Dafür braucht es wesentlich weniger Eigenkapital. Dies wird möglich, indem nebst den Nutzungseigentümern ein weiterer Partner, der Verwaltungseigentümer, hinzutritt – deshalb der Name „Property light – Plus 1“. Dieser zusätzliche Partner übernimmt einen Teil des Kapitalinvestments und sorgt für die Verwaltung und Bewirtschaftung der allgemeinen Liegenschaftsteile. Hierfür entrichten Sie ihm ein laufendes Entgelt.

Dieses Modell eines „leichten“ Eigentums - "Property light" eben gibt es bisher in der Schweiz noch nicht, doch kommt es in verschiedener Hinsicht aktuellen Bedürfnissen des Wohn- und Anlagemarkts entgegen. Die Nachfrage nach Wohnungseigentum ist sehr stark, die aktuelle Zinslandschaft ist noch immer attraktiv.

„Property light - Plus 1“ öffnet nicht nur für den Wohnungseigentümer interessante Möglichkeiten, sondern ebenso für Immobilieninvestoren oder gemeinnützige Wohnbauträger; und dies nicht nur für Wohn-, sondern auch für Geschäfts- oder Gewerbeimmobilien. Zudem lässt es sich mit interessanten architektonischen Konzepten modularer Bauweise verbinden.

„Property light - Plus 1“ ist von Prof. Dr. David Dürr entwickelt worden; zunächst unter dem Namen „kleines Wohnungseigentum“, im Rahmen eines Gesetzesänderungsvorschlags auch mit den Bezeichnungen „Raumrecht“ beziehungsweise „Raumeigentum“.

Diese Website informiert Sie über die Entstehungsgeschichte sowie weitere Details des neuen Konzepts.

DAS MODELL

Das neue Modell ist eigentlich eine Form der Wohneigentumsförderung. Allerdings: Wenn von Wohneigentumsförderung die Rede ist, geht es meistens um öffentliche Mittel, sei es bei der Subventionierung von Wohneigentum mit Staatsgeldern, sei es bei steuerlichen Erleichterungen. Demgegenüber wählt das hier vorgestellte Modell einen ganz anderen Ansatz, vielleicht einen viel wirkungsvolleren. Und er kostet den Staat nicht einen Franken: Es soll nämlich die Möglichkeit geschaffen werden, eine Wohnung zu Eigentum zu erwerben, ohne dass man – wie dies bisher zwingend war – gleichzeitig auch einen Anteil an den allgemeinen Liegenschaftsteilen (tragende Teile des Gebäudes, Treppenhaus, Lift, Dach, Boden) kaufen muss.

Das Objekt ist also kleiner als beim heutigen Stockwerkeigentum – deshalb auch „kleines Wohnungseigentum“ genannt - und damit günstiger. Der Wohnungseigentümer kauft – um ein Bild zu nehmen – bloss die „Schublade“, während das „Kommodengestell“ einem anderen gehört, zum Beispiel einem institutionellen Investor oder einem gemeinnützigen Wohnbauträger. Man kann deshalb von Eigentum „light“ (Property light) sprechen oder – weil eben als Neuheit der „Kommodenbesitzer“ als Partner dazu stösst – vom Modell „Plus 1“ (vgl. dazu die Grafik Win-Win auf einen Blick)

Weniger Eigenkapital benötigt

Indem der „Kommoden“-Eigentümer einen Anteil am Gesamtinvestment übernimmt, wird er sozusagen zum Finanzpartner des „Schubladen“-Eigentümers. Die beiden teilen sich in die insgesamt anfallende Investition.

Damit haben sie beide als Finanzpartner an der betreffenden Eigentumswohnung Anspruch auf deren Rendite. Nun benutzt aber bloss einer der beiden Partner, der „Schubladen“-Partner nämlich, die Wohnung und ebenso (zusammen mit den anderen Hausbewohnern) die allgemeinen Liegenschaftsteile, während der „Kommoden“-Partner keinerlei Nutzung hat. Aus diesem Grund hat jener diesem eine entsprechende laufende Ausgleichszahlung zu entrichten. Mit anderen Worten: der eine Partner bezieht die Rendite in Form von Nutzung, der andere in Form von Geld.

Massgeschneiderte Zuständigkeiten

Nebst dieser kapitalmässigen Partnerschaft gibt es auch eine funktionale Abgrenzung: Für die Wohnung als solche ist ausschliesslich der betreffende „Schubladen“-Eigentümer zuständig; dies punkto Verwaltung, Bewirtschaftung und Kostentragung.

Für die allgemeinen Liegenschaftsteile gilt eine differenziertere Zuständigkeitsordnung: Die Benützung als solche steht den Hausbewohnern, also den „Schubladen“-Besitzern zu. Ebenso haben sie einen Anspruch darauf, dass die allgemeinen Liegenschaftsteile sorgfältig verwaltet und bewirtschaftet werden. Insofern haben sie genau die gleiche Rechtsstellung wie beim konventionellen Stockwerkeigentum. Der einzige Unterschied liegt darin, dass sich dieser Verwaltungs- und Bewirtschaftungsanspruch nicht gegen die ganze Stockwerkeigentümergemeinschaft, sondern gegen den „Kommoden“-Eigentümer richtet.

So kann man von den „Nutzungseigentümern“ und vom „Verwaltungseigentümer“ sprechen. Jene haben diesem für seine entsprechenden Aufwendungen ein laufendes Entgelt zu entrichten (nebst dem laufenden Ausgleich für das Kapitalinvestment, siehe oben).

Die neue Besonderheit für den Nutzungseigentümer

Für die Wohnkosten ganz generell bedeutet dies, dass sie zwar nicht grundsätzlich tiefer sind als beim konventionellen Stockwerkeigentum. Aber jener Teil, den man kauft, ist kleiner. Mit anderen Worten, es braucht für den Erwerb von Wohnungseigentum weniger Eigenkapital.

Zudem entfällt die nicht selten konfliktanfällige Gruppendynamik der Stockwerk-eigentümergemeinschaft: Bei dieser ist z.B. der Parterrebewohner tendenziell gegen die Renovation des Lifts, da er ihn kaum braucht; sind die unteren Etagen tendenziell gegen die Dachsanierung, weil das defekte Dach ja primär für die Dachwohnung unangenehm wird; etc. – also typische Interessenkollisionen aus der Doppelfunktion der Stockwerkeigentümer als individuelle Nutzer und als kollektive Verwalter. Anders im System „Property light - Plus 1“: Der Verwaltungseigentümer ist nicht auch Nutzungseigentümer. Er wird im Rahmen seines reglementarisch definierten Pflichtenhefts den Renovationsentscheid selbst treffen, ohne von eigenen Nutzervor- oder Nachteilen beeinflusst zu sein. Und sollte er seine Pflichten nicht ernst nehmen, können ihn die Nutzungseigentümer mit verschiedenen reglementarischen Instrumenten dazu zwingen.

Verdichtete Rendite des Verwaltungseigentümers

Die Motivation des Verwaltungseigentümers ist vergleichbar mit der konventionellen Vermietung, nämlich die Vermögensanlage in Form eines Immobilieninvestments. Im Vergleich zur Vermietung hat der Verwaltungseigentümer im System „Property light - Plus 1“ aber den grossen Vorteil, dass seine Kunden nicht Mieter, sondern Eigentümer sind. Diese Kundschaft geht sorgfältiger mit dem Objekt um, sie sorgt sich selbst um das Innere ihrer Wohnungen, sie zieht nicht aus, ohne ihre Wohnung vorher verkauft zu haben (kein Leerstandsrisiko!), und ihr Wohnbudget liegt generell höher als bei Mietern, was sich auch auf das laufende Entgelt an den Investor auswirkt. Hinzu kommt, dass das Investitionsvolumen des Verwaltungseigentümers pro Objekt geringer ist als bei der Vermietung, was nicht nur zu einer breiteren Risikostreuung, sondern auch zu einer Verdichtung seiner Rendite führt.

Es werden also – auch dies eine Neuheit - zwei Marktsegmente miteinander verknüpft, die bisher gänzlich getrennt waren, nämlich die Immobilienanlage einerseits und Wohneigentum andererseits, zum Vorteil beider Seiten:

Ein Win-Win-Modell !

„Property light - Plus 1“ schafft eine mehrfache Win-Win-Situation (vgl. Grafik):

• Punkto Kapitaleinsatz: Der Nutzungseigentümer braucht weniger Eigenkapital als beim konventionellen Stockwerkeigentum. Der Verwaltungseigentümer muss weniger Mittel in das gleiche Objekt binden, als wenn er es vermieten würde - Erleichterung des Mitteleinsatzes also für beide Seiten.

• Punkto Sicherheit: Der Nutzungseigentümer hat keine Kündigung zu fürchten; der Verwaltungseigentümer keinen Leerstand.

• Punkto Bewirtschaftung: Jede Seite ist für die Verwaltung jenes Teils zuständig, wo auch je ihre Kernkompetenz liegt, der Nutzungseigentümer in seinen eigenen vier Wänden (den tropfenden Wasserhahn und die defekte Geschirr-waschmaschine muss er selbst flicken), der Verwaltungseigentümer für die allgemeinen Liegenschaftsbelange (Lift, Dach, Garten etc.). Dies reduziert das Konfliktpotenzial.

WIN-WIN AUF EINEN BLICK

PUBLIKATIONEN

von Prof. Dr. David Dürr mit Fokus auf Property light

• Aktuelle Probleme der Bodenpolitik aus der Sicht des Privatrechts
  Wirtschaft und Recht 40, 1988, S. 124 ff.

• Erschwerung von Wohneigentum durch zwingendes Privatrecht
  und ein Vorschlag de lege ferenda
  recht 11, 1993, S. 120 ff.

• Wohnen und Eigentum im urbanen Umfeld
  Zeitschrift für Beurkundungs- und Grundbuchrecht 78, 1997, S. 217 ff.

• Europäischer Hypothekarmarkt und schweizerisches Privatrecht
  Festschrift Roger Zäch, Zürich 1999, S. 511 ff.

• Kleines Wohnungseigentum, Ein neuer Vorschlag zur Eigentumsstreuung
  Schriftenreihe Bundesamt für Wohnungswesen, Band 68, Grenchen 1999

• Nutzungseigentum und Werteigentum, Neue Aktualität des geteilten Eigentums
  Festschrift für Heinz Rey, Zürich 2003, S. 21 ff.

• Die Person und ihr Gegenstand - der Gegenstand und seine Person
  Überlegungen zu Gesellschaftsstrukturen auf Gegenseitigkeit und zu Demutualisierung
  Festschrift für Peter Forstmoser, Zürich 2003, S. 51 ff.

• Stockwerkeigentum: Konzept des Gesetzgebers und Bewährung in der Praxis
  in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums, Bern 2011, S. 1 ff.

• Reglementsbestimmungen zur Entschärfung der immanenten Interessenkonflikte
  in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums, Bern 2014, S. 1 ff.

• Stockwerkeigentümer in der Falle
  in Mauro Lardi, Christine Boldi (Hrsg.), Immobilienrecht – Handbuch zu rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekten, Zürich / St. Gallen 2017, S. 101 ff.

• Das Stockwerkeigentum und sein bornierter Gesetzgeber
  in Der Bernische Notar 2016, S. 263 ff.

• Stockwerkeigentum und Corporate Governance
  in Luzerner Tag des Stockwerkeigentums, Bern 2018, S. 159 ff.

 DER URHEBER

David Dürr ist Rechtsanwalt und Notar, Partner von SwissLegal Dürr+Partner, in Basel. Bis 2017 war er Professor an der Universität Zürich für Privatrecht und Rechtstheorie. Seine Forschungs-, Entwicklungs- und Vortragstätigkeit widmet sich nach wie vor sachenrechtlichen Problemstellungen wie insbesondere solchen um das Modell Property light. Auch seine praktische Tätigkeit ist weiterhin auf solche Themen ausgerichtet. Prof. Dürr ist Mitglied verschiedener Verwaltungsräte schweizerischer Gesellschaften, unter anderem auch der Firma Property light AG, welche die Schutzrechte des Modells hält.

Seine Beschäftigung mit dem Modell „Property light“ beziehungsweise „Plus 1“ geht auf den Beginn der 90er-Jahre zurück; dies einerseits rechtswissenschaftlich (Publikationen sowie in Vorlesungen und Seminare an den Universitäten Zürich und St. Gallen); andererseits auch praktisch im Rahmen entsprechender Beratungsmandate beziehungsweise in Form von Vorträgen bei interessierten Institutionen und Verbänden. Zudem war und ist er involviert in Projekte, die zumindest Elemente des Modells in die Tat umsetzen.

David Dürr, mit Jahrgang 1952, ist verheiratet und wohnt in Basel.

Das Modell stellt hohe Ansprüche an die rechtliche Ausgestaltung, die kalkulatorischen Zusammenhänge und die betrieblichen Abläufe. Entsprechend umfangreich und komplex ist das diesbezüglich entwickelte Know How. Was insbesondere die Rechtsstruktur anbelangt, so liegt das Ausgangsproblem darin, dass sie von der geltenden Rechtsordnung in einer sogenannt sachenrechtlichen Form nicht vorgesehen ist. Dies bedeutet nicht, dass das Modell verboten wäre, sondern nur, dass man es aus einer Kombination verschiedener vorhandener Elemente zusammensetzen muss. Prof. Dürr hat mehrere derartige „synthetische“ Strukturen entwickelt.

 GESCHÄFTSIMMOBLIEN

"Property light - Plus 1" eröffnet auch für gewerbliche Immobilien beziehungsweise Geschäftsliegenschaften interessante Möglichkeiten. Hierüber wird in einem späteren Update dieser Website berichtet.

Kontakt

David Dürr

Tel 061 205 93 93
Fax 061 205 93 99
Centralbahnstrasse 7
4010 Basel
duerr@swisslegal.ch

Ihre Anfrage wird an duerr(@)swisslegal.ch gesendet.